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Eigenheim finanzieren: Baufinanzierung mit Eigenkapital beinhaltet große Vorteile

In den vergangenen Jahren konnten sich zahlreiche Bundesbürger den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Mittlerweile ist die Situation allerdings etwas schwieriger geworden, was vor allem auf die deutlich gestiegenen Immobilienpreise zurückzuführen ist. Baukredite werden zwar nach wie vor zu einem niedrigen Zins vergeben, aber die weiter steigenden Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen machen vielen Alleinstehenden und Familien zu schaffen. Hinzu kommt ein weiterer Faktor, nämlich dass die Banken mittlerweile großen Wert auf Eigenkapital legen. Warum Eigenkapital in der Baufinanzierung zahlreiche Vorteile hat und worin diese bestehen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Was bedeutet Eigenkapital?

Mit dem Eigenkapital werden im Prinzip alle finanziellen Mittel bezeichnet, die Ihnen nicht nur zur Verfügung stehen, sondern die Sie gezielt in eine Baufinanzierung einbinden können. Das Eigenkapital ist unter anderem deshalb wichtig, weil dadurch der Fremdkapitalbedarf sinkt, Sie also eine geringere Darlehenssumme benötigen. Dies wiederum hat zur Folge, dass die monatliche Belastung niedriger ist, was die gesamte Finanzierung stabiler macht. Als Eigenkapital werden häufig die folgenden Mittel in die Baufinanzierung eingebracht:

  • Bankguthaben, zum Beispiel auf dem Festgeldkonto
  • Wertpapierbestände (Verkauf der Wertpapiere)
  • Edelmetallbestände (Verkauf)
  • Sonstige Vermögensgegenstände

Im Grunde können Sie also jeden Wert und jeden Vermögensgegenstand in die Baufinanzierung als Eigenkapital einbinden, solange die entsprechenden Werte liquidierbar sind. Ferner können auch Eigenleistungen zum Eigenkapital gehören, allerdings macht dies natürlich nur beim Neubau einen Sinn.

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Es gibt keine festgelegten Werte, wie hoch das Eigenkapital in der Baufinanzierung sein muss oder sein sollte. Hier hat jede Bank ihre eigenen Vorgaben, welche Eigenkapitalquote sie als ausreichend betrachtet. Es gibt sogar nach wie vor Kreditinstitute, die eine Vollfinanzierung durchführen. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer kein Eigenkapital braucht, sondern der gesamte Kaufpreis der Immobilie plus Kaufnebenkosten über einen Kredit finanziert wird. Solche Vollfinanzierungen sind seitens der Banken allerdings nicht gerne gesehen. Immer mehr Kreditinstitute gehen sogar dazu über, diese abzulehnen. 

Sollte die Bank auf Eigenkapital bestehen, liegen die Mindestquoten meistens im Bereich zwischen 15 und 25 Prozent. Das bedeutet, dass Sie zum Beispiel bei einem Kaufpreis plus Kaufnebenkosten in Höhe von 250.000 Euro mindestens 30.000 bis 60.000 Euro an Eigenkapital haben müssen. Die Banken verlangen natürlich nicht aus Böswilligkeit gewisse Eigenkapitalquoten, sondern weil sie aufgrund einer EU-Richtlinien dazu verpflichtet sind, mehr Wert auf die persönliche Bonität des Kunden zu legen. Dazu zählt eben nicht nur ein ausreichendes Einkommen nebst positiver Schufa-Auskunft, sondern ebenso das vorhandene Eigenkapital.

Vorteil 1: Baufinanzierung zu günstigem Zinssatz

Wie in der Einleitung bereits erwähnt, ist das Eigenkapital in der Baufinanzierung mit mehreren Vorteilen verbunden. Der ersten Vorteil besteht darin, dass die gesamte Baufinanzierung zu einem günstigen Zins möglich ist. Die Kreditinstitute sehen den Bauzins nämlich als Gradmesser für das Kreditausfallrisiko. Das bedeutet, dass Sie bei einem höheren Ausfallrisiko einen ebenfalls höheren Zins zahlen müssen, als wenn die Bank die Finanzierung als relativ sicher betrachtet. 

In den letzten Jahren hat das Eigenkapital hier enorm an Bedeutung gewonnen. Die Banken betrachtet es als sehr positiv, wenn Eigenkapital mit in die Baufinanzierung eingebunden werden kann, da dies zur Stabilität der Finanzierung beiträgt und letztendlich das Ausfallrisiko reduziert. Wie sich die finanziellen Unterschiede zwischen einer Baufinanzierung mit und einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufgrund der unterschiedlichen Bauzinsen bemerkbar machen können, soll die folgende Gegenüberstellung verdeutlichen:

  • Baufinanzierung ohne Eigenkapital
  • Baukosten plus Baunebenkosten: 300.000 Euro
  • Darlehenssumme: 300.000 Euro
  • Bauzinsen: 2,90 % (Mischzins)
  • Anfängliche Tilgung: 3 %
  • Monatliche Darlehensrate: 1.475 Euro
  • Baufinanzierung mit Eigenkapital
  • Baukosten plus Baunebenkosten: 300.000 Euro
  • Eigenkapital: 45.000 Euro
  • Darlehenssumme: 255.000 Euro
  • Bauzinsen: 1,90 % (Mischzins)
  • Anfängliche Tilgung: 3 %
  • Monatliche Darlehensrate: 1.041,25 Euro

An dieser Beispielrechnung erkennen Sie, dass die monatliche Darlehensrate mit Eigenkapital aufgrund der Tatsache, dass ein geringerer Kreditbetrag benötigt wird und der Zinssatz günstiger ausfallen kann, wesentlich geringer als bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist. Dadurch wird die Finanzierung insgesamt nicht nur stabiler, sondern Sie sparen natürlich im Laufe der Jahre einen hohen Betrag an Zinsen.

Vorteil 2: Stabilität der Baufinanzierung gestärkt

Der zweite Vorteil des Eigenkapitals in der Immobilienfinanzierung besteht darin, dass die Stabilität der Finanzierung höher als bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist. Dies wiederum ist vorwiegend auf die geringeren monatliche Darlehensrate zurückzuführen. Dadurch hat der Kreditnehmer schlichtweg einen größeren finanziellen Spielraum und unvorhergesehene Ausgaben können daher leichter getragen werden. Die Wahrscheinlichkeit ist also geringer, dass zusätzliche und nicht vorhersehbaren Belastungen dazu beitragen, dass die Darlehensrate nicht mehr tragbar ist. Das Eigenkapital zeigt zudem, dass der Kreditnehmer durchaus dazu in der Lage ist, Vermögen anzusammeln und Rücklagen zu bilden.

Vorteil 3: Geringere monatliche Belastung

Die drei genannten Vorteilen hängen im Prinzip eng miteinander zusammen. Dies trifft auch auf den dritten Vorteil des Eigenkapitals in der Baufinanzierung zu, nämlich die geringeren monatliche Belastung. Wenn Sie eine Vollfinanzierung durchführen, müssen Sie den gesamten Kapitalbedarf, also insbesondere den Kaufpreis nebst Kaufnebenkosten, über Fremdmittel abdecken. Dafür zahlen Sie natürlich Zinsen. Können Sie hingegen Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden, wird der Fremdfinanzierungsbedarf geringer. Somit sparen Sie nicht nur Zinsen ein, sondern die monatliche Belastung fällt niedriger aus. Wie sich das Eigenkapital in der Form auswirken kann, konnten Sie bereits unserer vorherigen Beispielrechnung entnehmen.

Eigenkapital nicht um jeden Preis

Auf der einen Seite hat das Eigenkapital in der Baufinanzierung zwar einige Vorteile. Auf der anderen Seite sollten Sie aber dennoch nicht alle zur Verfügung stehenden Guthaben automatisch als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden. Manchmal ist es eine sehr individuelle Entscheidung, ob das Einbringen des Eigenkapitals sinnvoll ist oder es die bessere Variante wäre, die bestehenden Vermögenswerte unverändert zu lassen. Ein klassisches Beispiel sind Wertpapiere, die sich aktuell im Depot befinden. 

Diese Aktien, Anleihen oder Fonds könnten Sie natürlich verkaufen und den Erlös als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden. Es stellt sich allerdings die Frage, ob der Verkauf dann zu einem guten Zeitpunkt stattfindet. So könnte es zum Beispiel der Fall sein, dass Sie beim Verkauf Verluste erleiden, weil die Kurse der Wertpapiere nicht unbedingt ideal sind. In diesem Fall müssen Sie tatsächlich entscheiden, ob Ihnen das zusätzliche Eigenkapital mehr Vorteile bringt oder sinnvoller wäre, die Wertpapiere im Depot zu halten.

Solche Entscheidungen müssen Sie nicht nur bei Wertpapieren treffen, sondern ebenfalls bei einigen anderen Vermögenswerten, bei denen es sich nicht unbedingt um Bankguthaben handelt. Entscheidend ist im Prinzip immer, ob der Verkaufszeitpunkt gut ist oder Sie womöglich sogar durch die vorzeitige Liquidierung des Kapitals und der Vermögenswerte unnötige Verluste erleiden. In diesem Fall kann die Entscheidung durchaus richtig sein, auf mehr Eigenkapital in der Baufinanzierung zu verzichten.

Chancen auf Darlehenszusage durch Eigenkapital verbessern

Einen weiteren Vorteil des Eigenkapitals in der Baufinanzierung möchten wir nicht außen vor lassen. Dieser besteht darin, dass Sie grundsätzlich mit mehr Eigenkapital die Chance auf eine positive Kreditentscheidung seitens der Bank verbessern können. Wie eingangs bereits erwähnt, legen immer mehr Kreditinstitute Wert auf Eigenkapital und lehnen eine Vollfinanzierung ab. Da die Eigenkapitalquote mittlerweile ein wichtiger Gradmesser für Ihre Bonität ist, steigert es natürlich Ihre Erfolgsaussichten auf eine positive Kreditentscheidung, wenn Sie eine bestimmte Eigenkapitalquote einbinden können.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Eigenkapital in der Baufinanzierung fast ausschließlich Vorteile hat. Sie stabilisieren Ihre eigene Finanzierung, erhöhen die Chance auf eine Kreditzusage, müssen einen günstigeren Bauzins zahlen und Ihre monatliche Belastung fällt geringer aus. Lediglich dann, wenn die Liquidierung der Guthaben und Vermögenswerte zu einem schlechten Zeitpunkt stattfindet, sollten Sie eventuell auf (mehr) Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung verzichten.